פיקוח בניה לפי שלבי הפרויקט
מפקח בניה הוא איש המקצוע שאמור לייצג את לקוח העל בכל פרויקט בנייה והוא האחראי לביצוע פיקוח הבניה בפרויקט. במקרה שאתם בונים את הבית שלכם בעצמכם הרי שאתם הם לקוחות העל ומפקח הבנייה צריך לייצג אתכם מול קבלן הביצוע, האדריכל, המהנדסים וכל אנשי המקצוע האחרים המעורבים בפרויקט. בפרויקטים מסחריים, היזם הוא לקוח העל ששוכר את מפקח הבנייה על מנת שייצג אותו ואת האינטרסים שלו בפרויקט. השאלה היא, מה הוא בדיוק תפקידו של מפקח בניה כמה עולה מפקח בניה ומה עליו לעשות בפועל בכל אחד מהשלבים של הפרויקט? בכדי לענות על שאלה זו בנינו עבורכם מדריך שמפרט בפניכם את תפקידיו השונים של מפקח הבניה בכל אחד משלבי תהליך הבניה.
לפני שנצלול אל תפקידו של מפקח בניה בכל אחד משלבי פיקוח וניהול הבניה, חשוב שנבהיר את תפקיד העל של המפקח ואת הסיבה לכך שמדובר בפונקציה מקצועית כל כך חשובה בכל פרויקט בנייה או שיפוץ. מפקח הבניה הוא למעשה איש המקצוע שמשמש כעיניים, כאוזניים וכמוח של הלקוח לאורך תהליך הבנייה. זהו האיש שאמור לוודא שהפרויקט מבוצע בצורה מקצועית, על פי עקרונות ההנדסה המקצועיים, על פי הסטנדרטים הנדרשים, על פי תכנית הבנייה והדברים שסוכמו בין הלקוח ובין ספקי השירות השונים ובאופן כללי, על מפקח הבניה לוודא שהפרויקט מבוצע על פי כלל האינטרסים של הלקוח הסופי.
בכדי למלא את תפקידו זה, על מפקח הבניה להיות מעורב בכל אחד משלבי הבניה ולבצע את עבודת הפיקוח על פי הנדרש ועל פי הרלוונטי בכל שלב ושלב. נוכחות המפקח היא קריטית עבור הלקוח שכן בין עשרות אנשי המקצוע שנמצאים בשטח לבניית הפרויקט, ישנו רק אדם אחד שמייצג את הלקוח מולם וזהו מפקח הבנייה. אם המפקח אינו נמצא, גם הלקוח אינו נמצא ואם הלקוח אינו נמצא, זה פותח פתח לעיגול פינות וקיצורי דרך בלתי רצויים במקרה הטוב ובלתי מתקבלים על הדעת במקרה הרע.
פיקוח בניה נכון חייב לכלול את הבדיקות הבאות
ייצוג הלקוח בפרויקט
כשמדברים על התפקיד של מפקח בניה, את התפקיד הזה אפשר להפריד ולפרט בהתאם לשלבים השונים של פרויקט הבנייה, וזה בדיוק מה שנעשה בשורות הבאות. יחד עם זאת, עוד לפני שיורדים אל הפרטים הללו, תפקידו של מפקח בניה מתחיל ונגמר בייצוג הלקוח לאורך הפרויקט. מפקח הבניה אמור לייצג למעשה את האינטרסים של הלקוח, לוודא שהכל מתנהל בצורה שעולה בקנה אחד עם האינטרסים הללו ולכן גם על מפקח הבניה להיות איש מקצוע הנשכר ישירות על ידי הלקוח, ולא על ידי הקבלן או אחד מאנשי המקצוע המעורבים בפרויקט.
כך למשל, כאשר מפקח בניה נמצא בשטח בכדי להבטיח שהבטון שיוצקים הוא בטון איכותי וטרי, או בכדי להבטיח שהעובדים שעולים לגובה מצוידים בכל אמצעי הבטיחות הנדרשים, הוא נמצא שם ועושה את עבודת הפיקוח הזאת בראש ובראשונה לטובת הלקוח – בכדי להבטיח שאיכות הבנייה היא גבוהה עם בטון איכותי וטרי ובכדי להבטיח שהעובדים בפרויקט אינם מסכנים את חייהם, נושא שגם הוא נמצא באינטרס של הלקוח.
ועכשיו, אחרי שאמרנו את כל זה, הבה נבחן את תפקידו של מפקח בניה על פי השלבים השונים של תהליך הבניה ונראה למה בדיוק עלינו לצפות בעבודתו של המפקח:
- תכנון
כמו כל פרויקט, גם פרויקט בניה מתחיל בשלב התכנון ובשלב הזה נקבע למעשה עתידו של הפרויקט ונקבעת גם התוצאה הסופית שאליה שואפים. בדיוק מהסיבה הזאת, ישנה חשיבות עצומה למעורבות של מפקח בניה כבר בשלב התכנון של הפרויקט, ובהיבט זה אחראי המפקח על יצירת קשר עם כל הגורמים המעורבים, לרבות אדריכל, קונסטרוקטור, מהנדס, רשויות רגולטוריות וכן הלאה ובהמשך לכך על עבודה משותפת על כל תהליך התכנון של הפרויקט.
בשלב זה באחריות המפקח לערוך תיאום ציפיות עם הגורמים האחרים, להסדיר את נושא סמכויות הפיקוח בפרויקט, להסדיר את כל הפרוצדורות לקבלת והעברת מידע מהגורמים המעורבים בפרויקט אל מפקח הבניה ולהיפך. כמו כן, בשלב זה על מפקח הבניה לוודא שכל המרכיבים בשלבי התכנון מבוצעים בצורה מקצועית, עולים בקנה אחד עם החוק ועם התקנות וכמובן עולים בקנה אחד עם העדפות הלקוח. על המפקח לבדוק שכל תהליכי התכנון מאושרים על ידי אנשי המקצוע הנדרשים אך בראש ובראשונה מאושרים על ידי הלקוח שמשלם על הכל.
כמו כן, מפקח הבניה צריך לבחון את המצב הרגולטורי של הפרויקט כבר החל בשלב הזה, לבדוק את הנושא של הגשת בקשות להיתרי בניה, רישום בטאבו, הכנת תשריטים וכל מרכיב אחר שישרת לאחר מכן את תהליך הרישום של הנכס במשרדי רשם המקרקעין. שלב התכנון הוא שלב מכריע בכל פרויקט ולמפקח הבניה ישנה עבודה לא מעטה בשלב זה.
- ביסוס
שלב הביסוס הוא השלב בו בונים למעשה את יסודות המבנה ואת הבסיס עליו ישב המבנה כולו. המדובר במרכיבי מפתח של המבנה, ובהתאם לכך גם למפקח הבניה ישנו תפקיד מפתח בשלב זה של תהליך הבניה. באופן מפורט יותר, בשלב הביסוס אמור מפקח הבניה לפקח על כל הנושא של קידוח כלונסאות, מבנה ותקינות הכלונסאות עצמם, החדרת הכלונסאות, יציקת הבטון ויציקת הבסיס למבנה כולו. מאחר ומדובר בשלב כל כך חשוב של תהליך הבניה, במסגרת ביצועו במקום צריך להיות נוכח גם קונסטרוקטור שיאשר את כל הנושא של קידוח הכלונסאות ויציקת הבטון. מפקח הבניה צריך למשל לוודא שקונסטרוקטור כזה אכן נמצא בשטח ונותן או לא נותן את אישורו ליסודות על פי חוויה של מה שקורה בשטח בגוף ראשון. באותה הזדמנות גם מפקח הבניה רשאי לעקוב אחר התקדמות התהליך ולדרוש תיקונים בתהליך במידה והוא מוצא ליקויים בו.
כך למשל, במסגרת השלב הזה של הפרויקט יכול מפקח בניה לבחון את עומק קידוחי הכלונסאות, את הקוטר, את הריפוד הפנימי של קידוחי הכלונסאות, את הכלונסאות עצמם והברזל בו נעשה שימוש לבנייתם, את שזירת מוטות הברזל וכמובן את איכות הבטון, את טריותו ואת אופן יציקתו. בכל אחד מן המרכיבים הללו יכול המפקח לעצור את העבודה ולדרוש הבהרות או שינוי של התנהלות הדברים וזאת כאמור בכפוף להסכמים שמגדירים את סמכויותיו של המפקח ושלהם צריך לדאוג עוד בשלבים הראשונים ביותר של הפרויקט.
בהמשך, על מפקח הבניה לוודא שכל נושא הביסוס הגיע לכדי סגירה מלאה עם כל האישורים הנדרשים, לרבות אישור קונסטרוקטור ואישור מהנדס בניין. כמו כן, על המפקח לוודא שהכל בוצע על פי קווי המתאר של הבית בהתאם לתכנית הבנייה שגובשה לפרויקט.
- שלד
בשלב השלד חשוב שמפקח הבניה יהיה נוכח לא מעט באתר הבניה ויוודא כי הדברים מתחילים להתרומם מעלה בהתאם לתכניתה בנייה שגובשה ובהתאם ללוחות הזמנים שהוגדרו לפרויקט. בהתאם לשיטת הבנייה המיושמת בפרויקט, על מפקח הבניה לוודא כי תהליכי הבנייה עולים בקנה אחד עם העקרונות ההנדסיים של אותה שיטת בנייה, שהחדרים נבנים על פי חלוקת הפנים הנכונה ועל פי השטח שיועד עבור כל חדר וכל אזור במבנה. כמו כן, מפקח הבניה אמור לוודא כי הכל נבנה על פי תכנית הבניה בצורה מדויקת לרבות מיקומי מדרגות, חלונות, דלתות, מפלסים, גבהים וכל מרכיב אחר של הפרויקט. זהו השלב בו מקבל המבנה את צורתו הראשונית וחשוב שמפקח הבניה יוודא שהצורה הזאת תואמת במאה אחוז את הצורה שהוגדרה בתכנית הבנייה ואת העדפותיו של הלקוח אותו הוא מייצג.
- הכנת תשתיות חשמל, אינסטלציה, גז ומיזוג אוויר
בשלב הזה מתחילה למעשה פרישת התשתיות במבנה, ובכלל זה תשתיות ביוב, תשתיות אינסטלציה, תשתיות חשמל, תשתיות מיזוג אוויר, תשתיות תקשורת ותשתיות גז. תשתיות אלה מבוצעות על ידי קבלני משנה, כשכל קבלן עוסק בתשתית המתאימה על פי תחום התמחותו. במצב זה ישנה חשיבות רבה לנוכחות של מפקח הבניה באתר הבניה ולהבנה של כל קבלני המשנה שיש מישהו שמפקח עליהם ושבודק שהכל מבוצע בצורה איכותית, מקצועית, על פי תכנית הבניה ועל פי הסטנדרטים שעבורם שילם הלקוח.
בהיבט זה, על מפקח הבניה לוודא שני דברים: פעם אחת, עליו לוודא כי התשתיות הנדרשות מונחות על פי תכנית הבניה ובאופן כזה שייתן מענה מיטבי להעדפות הלקוח, ופעם שניה עליו לוודא כי, התשתיות מוקמות על פי הסטנדרטים שהוגדרו מראש בהתאם לתשלום שמקבל כל קבלן משנה. המשמעות היא שמפקח הבניה צריך לוודא למשל שבכל מקום שצריך לעבור צינור אכן עובר צינור, ושכל שקעי החשמל ושקעי ההכנה שכלולים בתכנית הבנייה, נמצאים גם במבנה בפועל, אבל עליו גם לוודא שהלקוח מקבל את מה ששילם עליו מבחינת סוג הצנרת, איכות הצנרת, איכות המתגים והשקעים, הרכיבים וחומרי הגלם בהם נעשה שימוש וכדומה.
- טיח
טיח הוא שכבת החומר שהופכת את המבנה החדש ממבנה עירום לבית או למשרד או למקום בו יכולים בני אדם לעשות שימוש בצורה נוחה. הטיח נועד לבודד את קירות המבנה, להעניק להם את האסתטיקה הבסיסית שלהם, לאטום אותם לחדירת לחות ואוויר ולהוות את הבסיס לשכבת הצבע שתיושם על גבי שכבת הטיח. בשלב זה אמור מפקח הבניה לוודא שהטיח מיושם בכל חלקי הבית, שהוא מיושם בצורה מקצועית שמאפשרת לו למלא גם את תפקידו כשכבת איטום ושהוא מיושם בצורה כזאת שמותירה את כל השקעים, שקעי ההכנה, פתחי הברזים וכל פתחי התשתיות למיניהם, במצב הראוי. בכלל זה בודק מפקח הבניה את טיב הטיח, את המרכיבים ממנו הוכן הטיח ואת מידת הטריות שלו, ורק לאחר שהוא נותן אישור להמשך ביצוע יכול קבלן הביצוע להמשיך בעבודות הטיח.
- ריצוף
שלב הריצוף הוא שלב חשוב נוסף בתהליך הבנייה ובו יש למפקח הבנייה תפקיד חשוב של בקרה, הן על תהליך רכישת הריצוף, הן על תהליך התקנת הריצוף והן על תהליך בדיקת הריצוף. ביתר פירוט, על מפקח הבניה לוודא כי המרצפות שהוזמנו הן בדיוק המרצפות שאותן בחר הלקוח, אותו עיצוב, אותן מידות, אותן פרופורציות, אותו יצרן, אותה דוגמא, אותם גוונים ואותו מרקם. אם מאיזושהי סיבה הובא ריצוף שונה, על המפקח להבין מהי הסיבה ובהתאם לכך להחליט האם לערב את הלקוח או לדרוש את החלפת כל הריצוף לריצוף שהיה צריך להזמין. בהמשך לכך, על מפקח הבניה לעקוב אחר תהליך הריצוף עצמו, לוודא שהוא מבוצע בצורה מקצועית ושכל התשתיות התת רצפתיות קבלו כבר את האישור הנדרש לפני שסוגרים את המרחב התת רצפתי. לבסוף, על מפקח הבניה לבחון את איכות הריצוף הן במובן האסתטי והן במובן הפונקציונלי ובכלל זה בדיקת שיפועי רצפה בחדרים רטובים, במרפסת שמש וסביב כל חור ניקוז וכמובן רמת יישור הרצפה והפאנלים בכל שטח הבית.
- איטום
שלב האיטום הוא השלב בו מבוצע איטום של המבנה הן מפני חדירה של נוזלים והן מפני חדירה של אוויר קר או חם פנימה ו/או בריחה של אוויר קר או חם החוצה. בשלב זה מבוצעות שורה ארוכה של פעולות איטום לרבות איטום גג, איטום חיבורי קירות, איטום חיבורי קירות תקרה, איטום חיבורי קירות חיצוניים עם הקרקע, איטום דלתות וחלונות, עבודות בידוד למיניהן וכן עבודות איטום בחדרים רטובים. בשלב זה אמור מפקח הבניה להיות בשטח ולוודא שעבודות אלה אכן מבוצעות על פי העקרונות ההנדסיים הנדרשים וכי פעולות הבידוד והאיטום שהובטחו ללקוח אכן מבוצעות. לא בכל פרויקט למשל נכלל אלמנט של בידוד קירות או תקרה ולא בכל פרויקט מבוצע בידוד של חלונות ודלתות מעבר לסטנדרט. תפקידו של מפקח הבניה הוא לוודא כי עבודות האיטום הסטנדרטיות מבוצעות בצורה מקצועית, יסודית ורצינית ושעבודות האיטום והבידוד שהוזמנו בהתאמה אישית ללקוח מבוצעות גם הן, לפחות באותה רמה.
- גבס
עבודות גבס הן אינן עבודות סטנדרטיות ולא בכל דירה או מבנה חדש נערכות עבודות כאלה. בהתאם לכך, כאשר בתכנית הבנייה משולבות גם עבודות גבס, על מפקח הבניה לפקח על עבודות אלה בדיוק באותה מידה ובהמשך לתפקידו המרכזי לייצג את האינטרסים של הלקוח מול יתר בעלי המקצוע בפרויקט ומול הפרויקט בכלל. בשלב זה, על המפקח לוודא כי כל מכלולי הגבס שהוגדרו בתכנית הבניה אכן מגיעים לכדי ביצוע. כמו כן, עליו לוודא כי בכל המכלולים נעשה שימוש בחומרי הגלם המתאימים, בקונסטרוקציות המתאימות ובלוחות הגבס המתאימים. לבסוף, על המפקח לוודא כי תוצרי הגבס תואמים במלואם את תכנית הבנייה וכי הם עומדים בכל התקנים ובכל הסטנדרטים הרלוונטיים לעולם הגבס.
כך למשל, על מפקח הבניה לוודא כי חיתוכי לוחות הגבס הם מדויקים דיים וכי לא ניתן להבחין בבליטות של קצות לוחות הגבס אל מחוץ לקווי המתאר של המכלול כולו. עוד צריך מפקח הבניה לוודא את איכות החיבורים בין לוחות הגבס על מנת להבטיח שחיבורים אלה יחזיקו מעמד לאורך זמן.
- צבע
שלב הצבע הוא שלב פשוט לכאורה, אבל גם שלב מאוד חשוב בעבודות הגמר של המבנה. צביעת הקירות חייבת להתבצע על פי מתודולוגיית צביעה מקצועית, באמצעות צבעים מקצועיים ועל פי המפרט שמתואר בתכנית הבניה ובדרישות הלקוח. כך למשל, ייתכן שהלקוח הזמין צבע מסוג מאוד מסויים, שגם עמיד בפני לחות ואולי גם בעל יכולות מגנוט. מפקח הבניה הוא הגורם המקצועי שאמור לייצג את הלקוח ולוודא שזהו אכן הצבע המיושם בצביעת המבנה. מפקח הבניה צריך לוודא גם שבכל קיר ובכל אזור בבית מיושם הצבע המתאים על פי הגוון הספציפי שנבחר על ידי הלקוח. לבסוף, על מפקח הבניה לוודא כי הצביעה בוצעה בצורה איכותית, אחידה, ללא סימני צביעה, ללא סימני נזילת צבע וללא כתמי צבע על מכלולים אחרים כדוגמת הרצפה, ארונות מטבח, שקעי חשמל וכדומה.
- דלתות
בהזמנת דלתות חשוב להקפיד על כמה וכמה פרמטרים כדלהלן: יש לוודא כי מפרט הדלת תואם את המפרט שהוזמן לרבות תוכן חלל הדלת, ציפוי הדלת, רמת גמר, צירים, ידית, מנגנון נעילה וכדומה. כמו כן, יש לוודא כי המשקופים והדלתות תואמים את המידות המדויקות של מפתחי הדלת בפועל. עוד חשוב לבדוק כי הדלתות תואמות את כיווני הפתיחה בכל דלת, כי הידית מותקנת בצד הנכון והצירים מותקנים בצד הנכון של הדלת, שהדלתות המותקנות בחדרים רטובים הן עמידות למים וכמובן שהדלתות כולן עומדות במפרט האסתטי שנקבע לרבות גוונים, מרקמים, תוספות כרום, גילופים ועיטורים.
את כל הדברים האלה צריך לוודא מפקח הבניה ועליו גם להיות נוכח בזמן הגעת הדלתות לאתר, לוודא שהכל תואם את ההזמנה ולוודא שהכל מותקן בצורה מקצועית ועל פי הסטנדרטים שעבורם שילם הלקוח.
- פיתוח
עבודות פיתוח כוללות את כל העבודות המיועדות ליישור השטח, להכנת הגינה והחצר, להתקנת תשתיות חוץ ולחיבור המבנה עם המערכות ההיקפיות. עבודות אלה מבוצעות על ידי קבלני עפר, קבלני אינסטלציה, קבלני חשמל, קבלני גינון וקבלני ריצוף ועבודות חוץ. בשלב זה של הפרויקט מעורבים סוגים רבים של עבודות, נדרשות התמחויות רבות וגם משתתפים לא מעט אנשי מקצוע. בהתאם לכך, על מפקח הבניה לנהל את הדברים בעדינות רבה ולשמור על היכולת שלו לפקח על כל הנעשה במסגרת עבודות הפיתוח, מבלי להעמיס ולהכביד על הגורמים העובדים בשטח ומבלי להזניח אף מרכיב שעליו הוא צריך לפקח. אחד התפקידים המרכזיים של מפקח בניה בשלב הפיתוח הוא לוודא שהגורמים הפועלים בשטח מודעים היטב למפת התשתיות מתחת לאדמה וכי אף גורם לא מבצע פעולת חפירה שעלולה לפגוע בתשתיות אלה.
מעבר לכך, על מפקח הבניה לוודא כי הדברים מתנהלים על פי ההנחיות של תכנית הבנייה, בהתאם ללוחות הזמנים ועל פי המפרט הספציפי שאותו הזמין הלקוח.
- טופס 4
טופס 4 הוא השלב בו על הלקוח לפנות בעצמו אל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולהגיש בקשה לאכלוס המבנה. על אף שבקשה זו נשמעת כמו שלב טריוויאלי ופשוט, בפועל על הלקוח לעמוד בשורה של תנאים על מנת להיות זכאי לטופס זה. בשלב זה, מפקח הבניה הופך למעשה למעין כוח עזר ללקוח, בכך שהוא עוזר לו לוודא כי המבנה עומד בכל הסטנדרטים הנדרשים על מנת לקבל את טופס 4, לוודא שהמבנה עומד בדרישות כיבוי אש, בדרישות חיטוי צנרת ביתית, בדרישות פיתוח וכדומה ובמיוחד שהמבנה עומד בתכנית הבנייה שהוגשה לוועדה לאישור ובהיתרי הבנייה שניתנו למבנה. בכל מקרה בו קיימת חריגה של המבנה מהיתרי הבניה שניתנו לו, צפויה הוועדה לדחות את בקשת האכלוס ולמנוע מהלקוח את קבלת טופס 4, מה שימנע חיבור של זרם מים וזרם חשמל לבית עד להסדר הנושא.
בשלב הזה כאמור, משמש מפקח הבניה כמעין כוח עזר, מבטיח שכל איש מקצוע שאיתו עובד הלקוח מספק את האישורים הנדרשים להגשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כחלק מתהליך הגשת הבקשה וכמובן גם מלווה את הלקוח בכל ההתנהלות שלו מול הוועדה, תהליך שיכול להיות מאוד לא פשוט למי שלא מכיר את התחום.
- מסירה
לאוזן הלא מקצועית, מסירה נשמע כמו שלב רגעי מאוד בו מוסר הקבלן את המפתח ללקוח, הצדדים לוחצים ידיים ונפרדים לשלום. בפועל, מסירת מבנה הוא תהליך ארוך המבוצע בכמה שלבים שהראשון שבהם הוא פרוטוקול מסירה ראשון. בשלב זה שמתקיים מתישהו לאחר השלמת השלד, עוברים הלקוח והקבלן על המבנה וכבר מאתרים ליקויים, ריג'קטים ודברים הדורשים תיקון. בשלב זה אמור מפקח הבניה להתלוות אל הלקוח וללוות אותו לאורך כל תהליך עריכת הפרוטוקול מול הקבלן. לא כל הקבלנים יאשרו זאת, ולכן חשוב לקבע את זכותו של הלקוח להביא איתו לפרוטוקול המסירה את מפקח הבניה, במסגרת הסכם העבודה עם הקבלן.
בהמשך הדרך מבוצע פרוטוקול מסירה שני שמתבצע בשלבים האחרונים לפני מסירת הדירה וגם בשלב הזה מתלווה מפקח הבניה על מנת לוודא שהלקוח לא מפספס דבר.
- אחריות ובדק בית
השלב האחרון בו ממלא מפקח הבניה תפקיד כלשהו לטובת הלקוח הוא השלב של ביצוע בדיקת בדק בית. המדובר בבדיקה המבוצעת על ידי מהנדס או הנדסאי בניין על פי פרוטוקול מוסדר מראש המיועד לבצע בדיקה של כל המשטחים, החלקים והמכלולים במבנה החדש על מנת לאתר ליקויי בניה. את כל הליקויים מרכז הגורם הבודק במסגרת דו"ח בדק בית שמשמש לאחר מכן כמסמך משפטי הן למקרה של רצון הלקוח לתבוע את הקבלן והן למקרה בו מעוניין הלקוח לממש את האחריות שאותה קיבל מהקבלן. על פי חוק המכר, אחריות שנותן הקבלן על המבנה תלויה בביצוע בדיקת בדק בית במסגרת הזמן המוגדר בחוק. כך למשל, כאשר מדובר באחריות על חלונות ודלתות האחריות נכנסת לתוקף שנה לאחר הכניסה לדירה ובמהלך שנה זו יש לבצע בדיקת בדק בית על החלונות והדלתות. אחריות על יסודות או קירות תמך למשל מתחילה להיספר רק מספר שנים לאחר הכניסה לדירה. בכל המקרים הללו, צריך מפקח הבניה ללוות את הלקוח, להסביר לו בדיוק מתי הוא צריך לבצע כל בדיקה וללוות את הבדיקה עצמה עד כמה שאפשר. בכל מקרה, את הבדיקה צריך לבצע גורם מקצועי המתמחה בבדק בית ולא מפקח הבניה עצמו, על אף שגם הוא אוחז בהסמכה הנדסית כנדרש.
לבסוף, נדגיש את הדבר החשוב הבא: תפקידו של מפקח הבניה הוא לוודא שהכל מבוצע על פי שביעות רצונו של הלקוח ועל פי האינטרסים של הלקוח, גם כאשר הלקוח לא ממש יודע איך לתרגם את האינטרסים האלה למונחים מקצועיים. על כן, מפקח הבנייה חייב תמיד להיות מועסק ישירות על ידי הלקוח עצמו ובשום פנים ואופן לא על ידי הקבלן, האדריכל או כל גורם אחר בתהליך הבנייה. כמו כן, יש לוודא שמפקח הבנייה לא מצוי בשום שלב במצב של ניגוד עניינים. כך למשל, בשלב בדק הבית מומלץ כאמור, שאת הבדיקה לא יבצע המפקח עצמו שכן עשוי להיווצר מצב של ניגוד עניינים בין האינטרס של המפקח להציג דו"ח נקי מליקויים כדי להראות שהוא ביצע את עבודתו נאמנה לאורך הפרויקט כולו ובין האינטרס של המפקח אכן לספק ללקוח תמונה אותנטית ומלאה של הליקויים במבנה ללא חשש שזה יפגע בו או באמינותו המקצועית.
אנשי המקצוע של כל פרויקט בנייה חבים את הצלחתם למרכז של כל הפרויקט שדואג לו מההתחלה ועד הסוף, ומוביל אותו לגמר המוצלח ולהגשת המפתחות ללקוחות
כשאומרים לכם פרויקט בנייה אתם בוודאי חושבים על הפרויקטים שהיו כאן לפני שנים רבות, דרשו המון סבלנות בגלל השיטות המיושנות שהצריכו הרס גדול לסביבה והרבה בירוקרטיה ומעט התאמה ודרישות להתחשבות בסביבה. החיים היו לכאורה פשוטים יותר אבל מורכבים מאוד מבחינת תהליכים מול ועדות שונות לתכנון ובנייה, משום שהייתם צריכים להכיר את האנשים הנכונים בכל מקום. רק אז יכולתם להבטיח שהפרויקט שלכם יצא לדרכו.
העבודה בענף הבנייה היום לעומת פעם
מבחינת העבודה על פרויקט בנייה היום, זה לא השתנה כל כך מבחינת משך התהליך והטרחה המושקעת בהתרוצצות בוועדות ובין הרשויות השונות. להפך אפילו. היום יש יותר מודעות להיבטים של התחשבות באיכות הסביבה, יש שיטות מתקדמות יותר שדורשות התמקצעות ותחכום, יש חומרים שחובה לדעת עליהם ואיך לעבוד אתם נכון, יש עיצובים נועזים יותר ומלאי דמיון ויש תכנונים מתקדמים של סביבה והזיקה בינה לבין הפרויקט שלכם.
איך מתקדמים היום?
גם היום עובדים עדיין עם הוועדות וחלק מההליכים אינו משתנה, במיוחד הגשת התכניות על הנייר למרות המחשב והתוכנות המשוכללות לשרטוט ולתכנון. גם היום צריך לגשת לוועדות השונות ולשכנע אותן בנחיצות הרעיון שלכם בדיוק כפי שתוכנן, ומבלי לפגוע בו כפי שהוועדה רוצה ויש כמובן צורך להתאימו לתקנות הבנייה והתכנון בכל מחוז ובכל רשות מקומית, כי בחוק קובע ויש לציית לו. בדיוק לשם כך נועדה הפונקציה של מפקח בנייה שמלווה אתכם מההתחלה.
מה השתנה היום בבנייה?
פעם קראו לזה מנהל עבודה והסמכויות שלו היו מצומצמות ומוגבלות רק לעבודה עצמה באתר. מנהל העבודה דאג לעובדים שיעשו את המוטל עליהם מבלי לעגל פינות ומבלי לגרום לליקויים ופגמים, ותיאם בין כל הקבלנים. אלא שהיום העבודה בבניין הרבה יותר מורכבת מכך. יש יותר רבי קומות גם במגזר הפרטי, ויש מבנים מסובכים שדורשים הנחת תשתיות מורכבות ומסועפות שיש לדעת כיצד לתאם ביניהן, כך שמנהל העבודה הפך עם הזמן למפקח בנייה.
הפונקציה שחוסכת לכם עלויות
ניהול הוא נקודת תורפה אצל אנשים רבים שאינן מודעים לכך. המעבר מחזון על פרויקט בנייה לבין יישום החזון בפועל עשוי להיתקל במכשולים של ניהול המיזם בשטח. כדי להוציא אותו מהכוח לפועל, אלא אם כן אתם קבלנים ואנשי מקצוע בעצמכם, יש צורך במי שזהו תפקידו והוא מנוסה הרבה יותר מכם בישיבה בצומת העצבים ובניהול של המיזם שלכם. מפקח בנייה עושה את התפקיד הניהולי בשבילכם בדיוק כדי שאתם לא תצטרכו להסתבך בשטח.
תמחור מפקח בנייה
יש מי שנרתע בתחילה מתמחור תפקיד זה, אולם יש לדעת כי התמחור הרבה יותר נוח מאשר חושבים, והוא גם מבטיח לכם חיסכון בעלויות להבא, כאשר הכל נעשה כהלכה. מפקח בנייה מקבל שכר חודשי בדרך כלל, כאשר נוספות ו עלויות ביקורים בשטח בתדירות שנקבעת ביניכם מראש. בכל מקרה, המחיר של פונקציה כזאת חיוני לתיאום ותמרון נכון יותר בין שאר עלויות המיזם, בגלל הייעול שלהם.
מה עושה מפקח בנייה?
מפקח הבנייה מלווה אתכם מההתחלה כדי לוודא שעוד לפני שמופעל המכונה הראשונה בשטח מגיעים לכך בצורה נכונה ויעילה, עם כל אנשי המקצוע והחומרים שנדרשים, וכל הטכנולוגיות ומפעיליהן עומדים לרשותכם. לא עוצרים פרויקט בנייה באמצע משום שחסרים אנשים, אלא דואגים מראש לכך שהכל יהיה מוכן תמיד ובזמן, וזה מה שעושה המפקח שמתאם לוח זמנים ומוודא נוכחות של כולם כל הזמן בעמדות שלהם, לצורך עבודה שוטפת.
מה בוחרים לפני תחילת פרויקט בנייה?
מלבד האדריכל והמהנדסים שמלווים אתכם, בחירת אנשי המקצוע והקבלנים תקבע את טיב העבודה ואת משכה, את האיכות שלה ועד כמה היא תתקדם ללא קשיים וכשלים. הרי ידוע שבענף הבנייה יש תמיד אנשי מקצוע שאפשר להיעזר בהם מבלי לדאוג להתנהלותם ויש אנשי מקצוע שלא התנסיתם אתם ולכן לא תדעו מה טיבם עד שתראו אותם בפעולה. מפקח בנייה עוזר גם בבחירת כל אנשי המקצוע האלה על סמך ניסיונו והיכרותו עם הדרישות של הפרויקט שלכם.
חשיבותו של מפקח לבנייה
כדי להבין אם נחוץ לכם מפקח בנייה חשבו מה היה קורה אילו לא היה כזה. חוסר המקצועיות של הקבלנים והבונים לא היה מפוקח בזמן, הכשלים היו נערמים אחד על גבי השני ללא תיקונים נדרשים ובזמן, עלויות היו תופחות בגלל חישובי חומרים לא יעילים ולא נכונים, בזבוז בשטח של זמן ומשאבים ללא מי שיפקח על כך עין ויחזיר את העבודה למסלול, עגמות נפש שמצטברות ומצטרפות לשורת הליקויים שגיליתם ועדו לא התחלנו לדבר על הרשויות.
מגעים עם הרשויות
מפקח בנייה אחראי גם על כל מגע עם הרשויות כדי לוודא שכל מה שנעשה בשמכם אכן נעשה כחוק ובהתאם להיתרי הבנייה שקיבלתם. מכיוון שמגעים אלה גם דורשים זמן רב של התייצבות וריצות בין הרשויות, או מגעים עם פקידים שונים, מפקחי בנייה מטפלים בכך מבלי לחייב אתכם להופיע בעצמכם במקומות אלה. הם מייצגים את האינטרסים שלכם בצורה הטובה ביותר כדי שאתם תוכלו להמשיך לנהל את התקדמות החזון.
מה אתם מקבלים ממפקח הבנייה שלכם?
ישנן כמה פונקציות שמפקח הבנייה ממלא כלפיכם ולא רק כלפי אנשי המקצוע באתר, וזהו השירות הטוב ביותר שהם יכולים להציע לכם בדרך לקו הגמר של הפרויקט.
- השתתפות בבחירת אנשי המקצוע והתאמתם לכל שלב בבנייה שלכם. מי כמוהם יודעים מיהם האנשים שמתאימים לסוג העבודה שנחוצה לכם, על פי ניסיונם והיכרותם עם מה שכבר ראו בעבר.
- דיווחים שוטפים לכם ולאדריכל, למהנדס ולכל מי שממונה על קטגוריה כלשהי שחייב להישאר בתמונה כל הזמן. מפקח בנייה מדווח לכם מהו קצב ההתקדמות וכיצד מנוצלים הכספים שהשקעתם, האם יש חוסרים בחומרים או שימוש מדויק והאם יש בעיה בלוח הזמנים.
- בדיקה של כל הקבלנים שאתם מעסיקים לצורך קבלת אישור להם. קבלני המשנה שלכם עוסקים היום בתחומים מורכבים שחלקם לא היו כלל בעבר, כמו התקשורת המסועפת והאינסטלציה שנמצא ביותר חדרים רטובים בבתים שונים. כמו כן, חומרי איטום, חומרי בנייה ירוקה, דרישות אקולוגיות שונות, חשמל שמתאים לצרכים של בית חכם, מסגרות ונגרות בשלל עיצובים ואפשרויות – כל אלה מחייבים אנשי מקצוע שרק מפקח בנייה יוכל לאשר לשביעות רצונכם.
- פיקוח צמוד על העבודות כל הזמן מרגע תחילתם ועד הסוף. אמנם לא יוצאים מנקודת הנחה שמנסים לרמות אתכם בעבודה, אבל טוב שיש מי שמונע כשלים וליקויים בזמן הבנייה.
התאמות תכנון וקונסטרוקציה לאדריכלות
- התאמת העבודות לתכניות ולשרטוטים. כל הוראות האדריכל והמהנדסים השונים מקוימות כלשונן ומבלי לסטות מהן בפיקוח מפקח בנייה. אולם כאשר חלים שינויים בשטח ויש בעיות שיש לתת להן מענה מדויק ומהיר, מפקח הבנייה דואג לכך בהקדם ומונע בזבוז זמן וצורך בתיקונים מאוחרים.
- במהלך העבודה יכולים להיות שינויים והתאמות מצד המתכננים. גם הם ייושמו בשטח על ידי מפקח בנייה שידאג להעביר אותם לקבלני המשנה ולאנשי המקצוע.
- לוח הזמנים חשוב מאוד לחיסכון בעלויות ובכספים אולם כאשר נדרשת סטייה ממנו גם זה חייב להיות מוצדק. מפקח כזה יהיה זה שדואג ללוח הזמנים החדש גם כאשר הוא משתנה בשטח מבחינתכם.
- מי שמקבל את ההסברים על התקדמות העבודה ומה שנעשה בשטח הוא מפקח הבנייה שגם מעביר אליכם את כל מה שעליכם לדעת. אתם קובעים עד כמה אתם בתמונה וזהו תפקידו של מפקח הבנייה לדאוג לכך שאכן תתעדכנו בזמן. את ההתייעצויות תעשו אתו, איש המקצוע שגם יבהיר לכם במה דברים אמורים ומהי החשיבות של כל מה שנעשה בשטח בשמכם ולמענכם.
- ייצוג האינטרסים שלכם ושל הלקוחות שלכם קודם לאינטרסים של קבלני משנה. עם זאת, כאשר עובדים עם אנשי המקצוע מפתחים יחסים שיכולים להיות מועילים לשני הצדדים. כאשר הם הולכים לקראת הקבלנים אותם קבלנים יכולים ללכת לקראתכם בזמן אחר ולתקן תיקונים גם ללא עלויות נוספות וללא חיובים שונים, רק משום שברור להם שמחוות כאלה יכולות לסייע להם בחירתם לפרויקט הבא שמפקח בנייה יהיה מופקד עליו. כלומר, המפקח אמון על בניית מערכת היחסים הנוחה והמועילה בשטח לכל הצדדים. זה לא יעלה לכם יותר ממה שכבר שילמתם משום שאין צורך לשלם על שירות מיוחד אם יש אמון בין כולם.
ניהול תקציב הפרויקט
- מעקב אחר התקציב כולל בעיקר מעקב אחר הכספים שמוציאים וזורמים מצד לצד. מפקח בנייה יודע לא רק כמה כסף הקדשתם לכל דבר, אלא כמה כסף שילמתם וכמה זה עולה באמת. התשלום אינו רק על העבודה ועל החומרים, כי אם גם לוקח בחשבון ליקויים ותיקונים, סטיות שונו מלוח הזמנים, אגרות שונות, כל מה שצריך לשלם עליו בכל התהליך. כל דיווח על חריגה מהתקציב והעלויות ידווחו בזמן המתאים לכם. בכלל זה כלול אישור החשבוניות שמגיש קבלן משנה כדי לאשר לו את התשלום, ואישור החשבונות הסופיים בתום העבודה.
- מעקב תיקונים וביצועם אחר גילוי הליקויים לכל אורך הדרך הוא שירות חיוני שניתן על ידי מפקח הבנייה.
- קריאת השרטוטים והבנת התכניות מחייבת ידע מקצועי ולכן מפקח הבנייה יהיה תמיד איש מקצוע שלמד את התחום ועסק בו, ויכול גם להציע לכם שירותים מקצועיים אלה, שיכסו כל תחום. אי אפשר להתפשר על הטוב ביותר משום שמפקח כזה יכול גם לאתר טעויות וכשלים בתכנון עוד לפני חיל הביצוע. משום כך, הוא גם חוסך לכם זמן ועלויות מיותרות כאשר זה מתחיל לצאת לפועל בבנייה ומתגלה מאוחר מדי.
- שליטה ותיאום בין כל הגורמים של הבנייה כדי להגיע לגמר הפרויקט בהצלחה. זה כולל לא רק נושאים מקצועיים אלא אפילו שליטה באופי ובאווירה כדי לוודא שדברים אינם יוצאים משליטה והכל נעשה כפי שצריך מבלי לגרום לבעיות.
- בטיחות וביטחון – נושא חיוני מאין כמוהו שתופס תאוצה בשנים האחרונות עם התרבות התאונות הרבות באתרי הבנייה. מפקח הבנייה דואג לכך שלא יהיו ליקויי בטיחות הן בשלב העבודה והן בשלב הסיום, כאשר הפרויקט מאוכלס על ידי הדיירים. הבטיחות היא מעל לכל וכל דבר נצפה מראש כאשר מכשולים חייבים להיות מוסרים מיד ובזמן, ללא עלויות מיותרות. כך, מבטיחים גם את בריאות הבונים וחייהם, וגם מונעים תאונות קשות לאחר מכן, תביעות נזיקין והסתבכות בפלילים.
- בניית תיק הפרויקט ופיקוח עליו בידי מפקח הבנייה מבטיח לכם שכל מה שאינכן יודעים על המיזם שלכם מטופל בידי איש מקצוע אמיתי.
- ניהול דורש קבלת החלטות בשטח ואם אינכם בטוחים שאתם יכולים לעשות זאת, מפקח בנייה עושה זאת בשבילכם ולשביעות רצונכם המלאה. זכרו שהמטרה היא מסירת המבנה ללקוחות ולדיירים בזמן שהובטח להם, אחרת זה יעלה כסף רב ופגיעה במוניטין שלכם.
פיקוח בנייה מבטיח את איכותה
בתקופה של התרחבות הבנייה ברחבי הארץ למטרות שונות, ובזמן שבניינים רבים עוברים מתיחת פנים הכרחית, פיקוח בנייה הוא זה שמבטיח שבניין ייבנה כהלכה
פרויקטים של בנייה והתחדשות עירונית מתפשטים בארץ בכל יישוב, ותנופת הבנייה הזאת מחייבת בדיקה של הסטנדרטים שנהוגים בה ועד כמה היא בטוחה ואיכותית. לשם כך ממונים מפקחי תכנון ובנייה בפרויקטים כאלה, שתפקידם מהותי להבטחת בנייה בטוחה, בהתאם לתקנים ולחוק ולשביעות רצון כל הצדדים המעורבים. תפקיד זה מחייב גם מיומנויות אישיות של יכולת לנהל פרויקט כזה ולעקוב אחר כל בעלי המקצוע בו שעושים את עבודתם.
כיצד מוגדר פיקוח בנייה לפי החוק?
ענף הבנייה כולל בתוכו בעלי תפקידים רבים, מרמת הבנאי הפשוט ומעלה, בשטח ובמשרדי האדריכלות והתכנון של הקבלן. מפקח בנייה הוא תפקיד שמעוגן בחוק התכנון והבנייה הישראלי, והוא כולל סמכויות לפקח על הבנייה ושימושי הקרקע במרחב התכנון שלה, התאמה של הבנייה להיתרי הבנייה והתכנית, קישור בין השטח שבו הוא אוסף מידע ונתונים לבין משרד התכנון שלה, ושמירה על קשר עם השטח באמצעות סיורים וביקורים באתרי בנייה בכל שלב שלה.
אי אפשר לנהל פרויקט בנייה ללא פיקוח
חוקי הבנייה בישראל כוללים הגדרות מדויקות לבעלי המקצוע שחייבים להיות בכל מיזם כזה, כדי להיות אחראי חוקית על הנעשה בשטח, לתת דין וחשבון הן לתושבים שגרים שם ושעתידים לגור שם והן למי שמנהל את המיזם ובונה אותו. נובע מכך שפיקוח בנייה מחייב אדם שיכול להתמודד עם כל המידע שנחוץ על שיטות בנייה, על תכניות הבנייה עצמן, על החוקים והתקנות של הרשות המקומית כדי לוודא שהכל נעשה כחוק, ולפקח שעבודת הקבלנים השונים נעשית בצורה בטוחה ואיכותית.
איזה ידע נחוץ למפקח בנייה?
שיטת הבנייה הקיימות היום מתקדמות ומשלבות כמה גישות, מסורתית ומודרנית, ועליו להתמצא בכל שיטות אלה שכוללות שימוש בחומרים ובטכניקות בנייה שונות. פיקוח בנייה נעשה גם בהתאם לתכנית האדריכלית ולכן עליו להבין בקריאת תרשימים ותכניות, ולהכיר אותה על כל פרטיה גם תוך כדי מעקב בשטח. יישום תכנית בנייה מחייב ניהולה על ידיו ולכן הוא חייב להימצא בשטח ולדווח לכל הגורמים שמעליו כדי ליידע אותם על קצב ההתקדמות וכל בעיה, כמובן.
הכנת דו"חות וחוות דעת
העבודה השוטפת מחייבת גם הכנת דו"חות שבאמצעותם יתעד את ההתקדמות, את הבעיות והכשלים וידאג ליידע בכל חריגה מהיתרי בנייה או פגיעה בחוקי התכנון והבנייה בזמן. הוא יזין נתונים למערכת ממוחשבת כי כך עובדים היום בצורה יעילה יותר, ויגיש אותם לממונה עליו שיכול להיות מפקח מעליו, או מנהל הפרויקט. בסמכותו גם ליזום בדיקות כדי לוודא שהחוק והתכנון נאכפים וליישם צווים או הוראות בהתאם לחוק התכנון והבנייה. בעת הצורך יכין גם חוות דעת שתתאים לבית המשפט, כאשר משתבש המיזם.
מורכבות הבנייה דורשת כוח אדם מיומן
ככל שמשתכללות השיטות של בנייה בישראל, כך גם עולה רמת כוח האדם שנדרש לכך, ויש יותר דרישה למיומנויות שונות. גם בעלי המקצוע כבר אינם רב-תחומיים כמו בעבר, ולכן ככל שיש בעלי מקצוע וקבלנים בשטח נדרש לוודא שהתיאום ביניהם אופטימלי ואין קצרים בתקשורת או שיבוש בהעברת המידע ביניהם. חשיבותו של פיקוח בנייה להצלחת המיזם היא קריטית. הם מנהלים את המיזם מתחילתו ומיישמים בשטח כל מה שנדרש כדי לאתר ליקויי בנייה לתקנם ניהול פרוייקטים בבניה.
הכשרת מפקחי בנייה
מפקחי בנייה עוברים הכשרה מיוחדת שבה הם לומדים את כל חוקי התכנון והבנייה בישראל על כל סעיפיהם, ועליהם להפגין שליטה בכך. כמו כן, עליהם להיות מעודכנים כל הזמן בשיטות בנייה חדשניות, כמו בנייה קלה ובנייה ירוקה שהפכו פופולריות בשנים האחרונות, כמו גם להבין בחומרים ובהרכבם וכיצד להשתמש בהם בשטח. ההכשרה הטובה ביותר תכלול לא רק לימודים עיוניים אלא גם התנסות בשטח ומבחנים מעשיים.
הסמכה נדרשת של מפקח בנייה
מפקחי בנייה מקבלים את הסמכתם מכמה גופים, תלוי בעבודה, והם גם ממנים אותם לתפקידם. במסגרת זו גם מוודאים שיש להם את הניסיון המעשי הנדרש במקצועות הבנייה ולכן רק בעלי השכלה וידע מקצועי כזה יתקבלו למסלול זה. מהנדסים, הנדסאים וטכנאים מתחום האדריכלות הם קהל היעד לתפקיד זה, והם יכולים להשתלב במסלול עבודה מאתגר וחיוני מאוד לענף הבנייה.
