איך להיכנס לתחום הנדל"ן עם הרצל גבעתי

להיות יזם נדל"ן דורש שנים של ניסיון, אך התוצאה הסופית יכולה להיות מתגמלת מבחינה מקצועית וכלכלית. נפגשתי עם יזם הנדל"ן הרצל גבעתי, שבבעלותו חברה משכנת עם מאות יחידות דיור ברחבי הארץ, והנו שותף פעיל במיזמים שונים בארץ ובחו"ל, כדי לבחון מהם הצעדים הראשונים שיש לעשות כדי להיכנס כיזם לשוק הנדל"ן.

"אין ספר חוקים, הוא מסביר, "אבל עבור סוכן נדל"ן או מתווך, הדרך יכולה להיות קלה יותר. ההיכרות עם השוק, הניסיון והקשרים יכולים לתרום. עם זאת, חשוב לפתוח את הראש ולא להיקלע לחשיבה צרה או מקובעת, ולכן, גם מי שאין לו רקע בתחום לא צריך לתת לשום דבר לעצור אותו. למעשה, הלך הרוח הזה, הוא מסוג הדברים שכל יזם צריך, אז תחילה, הייתי ממליץ לכל מי שרוצה להשתלב בתחום לחפש בעצמו את הדלק והמניע, ובמילה אחרת, המוטיבציה".

מה עושה יזם נדל"ן?

לפני שנצלול לעומק, נבהיר, שבגדר תחומי הפעילות של היזם יכולים להיכלל מגוון רחב של פעילויות ותחומי אחריות, בכללותם שיפוץ והשבחה של נכסים קיימים, ניהול פרויקטים, משא ומתן על עסקאות נדל"ן, גיוס משקיעים, השתתפות בדיונים ציבוריים לצורך קבלת אישורים ועוד.

הרצל מבהיר, "אין דרך אחת להיות יזם נדל"ן, אבל תחומי התמחות מסוימים נוטים להשתלב עם המקצוע. אנשי מקצוע מבוססים בתחום הבנייה, האדריכלות, המשפטים, הפיננסים, תכנון הערים והנדל"ן יכולים להיכנס לפיתוח נדל"ן עם הידע וההיערכות המתאימים. רישיון או תואר בתחום הנדל"ן, העסקים, הפיננסים או תחומים קשורים יכולים להועיל, כמו גם היכולת להרכיב ולנהל צוותים, חשיבה יזמית וארגון פרויקטים".

כמה אפשר להרוויח בתור יזם נדל"ן?

הרצל: "מכיוון שליזמי נדל"ן יש בדרך כלל את הסיכון הגבוה ביותר בכל פרויקט נתון, יש להם גם את התגמול הגבוה ביותר. גודלו והיקפו של פרויקט הפיתוח משפיעים על השכר, וכך גם האזור הגיאוגרפי, פרויקטים למגורים מול מסחר ומצב שוק הנדל"ן והקרקעות. יזם נדל"ן יכול להרוויח מיליונים אם הוא מעורב בפרויקט עם תג מחיר גבוה, אבל ההצעות שלו תלויות מאוד בשוק ובהצלחה של כל פרויקט בנפרד".

מהם תחומי האחריות עמם נדרש מיזם הנדל"ן להתמודד ביומיום?

הרצל גבעתי: "בתור יזם נדל"ן, נדרש ממני להתרגל לכאוס תמידי. עם זאת, למי שלא רוצה עבודה טיפוסית בשולחן העבודה, התמודדות עם מצבים ואתגרים חדשים על בסיס יומי יכולה להיות מרגשת. תחומי האחריות היומיומיים כוללים פתרון בעיות, ביקור בחלקות ונכסים, פגישות עם עובדים, משקיעים וקבלנים, איתור משקיעים, מענה לגופי תקשורת וארגונים מקומיים, תזמון וניהול זמן, ווידוא שהפרויקטים עומדים בתווי תקן ודרישות בטיחות ונגישות, מחקר פרויקטים חדשים ועוד. כל יזם בוחר את התחומים בהם הוא מתעמק יותר או פחות. את החולשות שלו הוא מחזק בעזרת שותפים, עובדים וצוותים מקצועיים שעובדים תחתיו או יחד איתו".

האם צריך הרבה כסף כדי להתחיל?

הרצל: " אמנם צריך הון כדי להיכנס לפיתוח נדל"ן, אבל היזם לא חייב להשקיע את הונו. רוב יזמי הנדל"ן מממנים פרויקטים באמצעות הלוואה אישית או בנקאית שנלקחת לצורך השקעה. בדרך כלל נדרש להכין תוכנית עסקית, במיוחד ממי שטרם קיבל הלוואה מסוג זה קודם לכן".

איך מתחילים?

הרצל מונה 5 שלבים להוצאת המיזם הנדל"ני הראשון לפועל:

שלב 1: בחירת מיקום

הרצל: "חשוב לערוך מחקר על האזור הרצוי לפיתוח ועל נישת הנדל"ן שבה שואפים להשתלב. יש לקבל החלטות, כמו האם להתמקד בפרויקטים למגורים או במסחר? האם השוק מציג הזדמנויות אטרקטיביות כרגע למשקיעים? האם מוכנים לשתף פעולה עם אחרים בשוק שפחות מכירים? ועוד. בחירת מיקום עוסקת בהתחייבות לנישה, לשוק ולאסטרטגיה באותה מידה שהיא עוסקת במציאת עסקה טובה".

שלב 2: בניית צוות אמין

הרצל: "בתור יזם נדל"ן, עובדים עם הרבה אנשים שונים ומסתמכים עליהם, ממפתחים אחרים לסוכני נדל"ן, לעורכי דין, לאדריכלים, לאינסטלטורים ועוד. אחד הדברים החשובים בהקשר זה הוא תיאום ציפיות, שחיוני לטובת כל הצדדים ומונע הרבה בעיות בעתיד".

שלב 3: מציאת משקיע או הסדר מימון

הרצל: "אלא אם לא חסר לו הון עצמי, יזם הנדל"ן צריך למצוא משקיע שיממן את הפרויקט הרצוי. במסגרת פגישה עם המשקיע, יש להציג תוכנית עסקית ולפרט את התמורה שהוא יקבל כתוצאה מהשלמת הפרויקט.

במסגרת הפגישה הזו, בין שהיא מתבצעת עם משקיע או עם גורם פיננסי רשמי, היזם נדרש להוכיח למלווה את היציבות של התוכנית העסקית. אלו עשויים לבקש גם מידע על הכספים של החברה היזמית, האשראי שלה וכל חוב או שטר שהעסק חייב נכון למועד הפגישה".

שלב 4: בניית ציר זמן

הרצל: "זה לא סוד שפרויקטי נדל"ן נאבקים היסטורית לעמוד בלוחות זמנים. כדי להבטיח עמידה בזמנים יש לוודא שמתבצע פיקוח מקצועי ושהפרויקט מתנהל כראוי. יש יזמים שעושים זאת בעצמם. אחרים נעזרים באנשי מקצוע שהם שוכרים או שעובדים תחתם".

שלב 5: הפצת הבשורה

הרצל: "בניית באזז מתחילה לפני סיום הפרויקט, שהצלחתו תלויה במידה רבה במאמצי השיווק שלו. בהתאם לסוג הפרויקט חיוני לשווק אותו לקהל היעד הנכון, אם במסגרת כנסים קהילתיים, פרסומים בתקשורת ועוד".

בניית המותג עבור פרויקטים עתידיים

כמו בכל מקצוע, הצלחתו של פרויקט אחד היא האודישן של היזם להמשך הדרך. הרצל ממליץ ליזם המתחיל להתחיל בקטן, ללמוד תוך כדי תנועה, להתמקצע כל הזמן ולהתקדם בגדול ברגע שמבינים היטב את התהליך. הוא מדגיש: "רק לאחר שמבצעים  עבודה שמדברת בעד עצמה, אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן, המשקיעים והציבור כאחד ירצו לעבוד עם היזם על פרויקטים עתידיים".