האם אתם מתגוררים בבניין משותף ישן, ורוצים לשפץ אותו? ייתכן והבניין הוקם לפני שנת 1980? יכול להיות שבמצב זה אתם לא חייבים להסתפק רק בשיפוץ המבנה, אלא לעשות זאת גם בהתאם לתוכנית תמ"א 38, על כל המשמעויות והזכויות הנובעות ממנה.
בנייני מגורים רבים בישראל, בעיקר בערים ותיקות כגון פתח תקווה, נמצאים במצב רע ודורשים שיפוץ. האם כדאי לשפץ אותם? ואם כן, באיזה מסלול?
המצב שבו בנינים שלמים זקוקים לשיפוץ חל כאמור בעיקר (אך לא רק) במרכזי הערים הוותיקות. הוא נובע מכך שהדירות בבניינים אלה שימשו לעיתים קרובות דור שהלך לעולמו. מי שגרו בבניינים המשותפים האלה נפטרו ואז הורישו את הדירות לדור הבא – לילדים. אלה כבר לא מתגוררים בהן, ומי שלא מוכרים אותן, משכירים את הדירות ולעיתים מזניחים אותן.
הסיבות לכך שמשפחות דור היורשים לא מעוניינות בדירות אלה מגוונות, והן לא בהכרח רלוונטיות למאמר הזה, אבל אחת מהן היא ללא ספק שאלת ההתאמה למגורים בזמן המודרני: הדירות קטנות, לרוב אינן מתוכננות כמו שאנחנו רגילים כיום, ובוודאי שאינן בנויות בסטנדרטים המודרניים.
בנוסף, את הירושות יש לעיתים לחלק בין יותר מיורש אחד או שניים, כך ששאלת השימוש בדירת ירושה הופכת מיותרת. הדירה נמכרת, לרוב למשקיעים שלא בהכרח מעוניינים להשקיע בה או בבניין בו היא שוכנת, ומתחיל תהליך של התדרדרות הנכס: תחזוקה פחות מושקעת וטובה, תיקונים הכרחיים בלבד וכמובן שימוש על ידי שוכר, שלא תמיד שומר על הנכס.
בניינים ישנים שכולם מאוכלסים בדירות להשכרה
במרכזי ערים רבות נוצר מצב שבו יש בניינים משותפים שלמים שכמעט כל הדירות בהן הן דירות להשקעה ודירות מושכרות. מצב זה לא נדיר אפילו בפתח תקווה, למשל, והוא מביא להתדרדרות הבניין ולירידת ערך הדירות והסיכוי להשכרה שלהן.
בשלב מסוים גם משכירי הדירות מגיעים למסקנה שיש לעשות שיפוץ בבניין, ואז עומדות בפניהן שתי אופציות:
- לפנות לחברת שיפוצים בפתח תקווה (אם לוקחים כדוגמא את פ"ת) ולשפץ את הבניין
- להחליט על מסלול שיפוץ – לרוב רחב היקף יותר – במסגרת של תמ"א 38 או התחדשות עירונית אחרת.
שני המסלולים שונים מעיקרם. לשניהם יש יתרונות – ולשניהם יש חסרונות, וחשוב לכן לשקול אותם באופן הנכון ביותר.
שיפוץ הבניין
ברוב המקרים השיפוץ לא יאפשר הרחבה של הדירות או שינויים שלהן בכלל. הוא יתרום למראה הכללי של המבנה, למראה חדר המדרגות ולמצב הגג והגינה, אבל לא ישפר מהיסוד את מצב הבניין.
אם בבניין אין מעלית, למשל, שיפוץ שלו לא בהכרח יכלול התקנת מעלית, ואם כן, הרי שכל העלויות יחולו על בעלי הדירות שלא בהכרח יהיו מעוניינים בכך.
באופן דומה עלולה להיות התנגדות של בעלי הדירות – במיוחד מבוגרים מאוד – לשיפוצים יקרים והשקעה שהיא מעבר למה שנקרא "קוסמטיקה" או תיקוני אחזקה.
הדבר החשוב ביותר, שעליו נרחיב בסעיף התמ"א 38, הוא ששיפוץ לא ישפר את מצב המבנה ביחס לרעידות אדמה.
לשיפוץ בניין יש בכל זאת יתרונות:
- העלויות יהיו נמוכות יחסית להרחבה או הוספה של מעלית או לובי, חניות וכד'.
- טווחי הזמן יהיו קצרים הרבה יותר מאשר תמ"א 38
- סרבנות השכנים תהיה פחותה יותר ויש להניח שניתן יהיה להתגבר, יחסית בקלות, על התנגדויות.
- אין צורך, מלבד במקרים מאוד חריגים, בקבלת אישורים מהעירייה. יתרה מזאת, יש עיריות שאפילו מעודדות בעלי בניינים לשפץ אותם, בצורת סיוע כזה או אחר (לא כספי).
קבלן שיפוצים מומלץ בפתח תקווה מוצאים רק באינדקס עסקים B144
ביצוע תמ"א 38
תוכנית זו מיועדת לחיזוק בניינים ישנים שאינם עומדים בתקן הבטיחות של רעידת אדמה. היא אושרה בשנת 2005, ומיועדת לבניינים שהוקמו לפני שנת 1980 ובטוח שאינם עמידים בפני רעידות אדמה.
התוכנית מעניקה זכויות בנייה למבנים אלה, מה שמאפשר את ההרחבה שלהם, ביצוע ממ"דים וחניות, מרפסות ועוד. אם בעלי הבניין מחליטים לנקוט בהליך כזה, בצורתו המקיפה ביותר, היא אמורה לעודד קבלנים לבצע חיזוק ליסודות המבנים, כאשר הם מקבלים בתמורה אחוזי בנייה באותם בניינים.
התהליך הזה הוא תהליך יחסית ארוך, אבל העלויות שלו לא חלות על בעלי הדירות או הבניין. עם זאת, יש קשיים בירוקרטים מסוימים שיש להתגבר עליהם ויש להגיע להסכמות בין השכנים ואלה מאטות את קבלת ההחלטות (גם אם לוקחים בחשבון הקלות בהתמודדות מול שכנים סרבנים).
כאשר אתם שוקלים שיפוץ מול תמ"א או התחדשות עירונית אחרת, שאלו את עצמכם מהי המטרה הסופית של ההליך ואם יש סיכוי שהעירייה תאשר אותו. בעיקר קחו בחשבון את עבודת השטח מול ועם השכנים ובעלי הדירות האחרים. שם, לעיתים קרובות, נמצא המפתח להצלחה.
